角地の効用

謹んで新春のお慶びを申し上げます。今年の最初は角地の効用に考えてみます。

角地あるいは二方路地の土地の価値は高いといわれる場合があります。高い場合は、角地等に対して効用増が認められる場合です。

　住宅地の場合：角地等であることで、通風、日照がよくなること、出入りの便がよくなること、隣接に家が建たないこと等で居住の快適性が高まることにより、価値が高くなります。その場合に、東南の角に一番高い価値が認められます。
　商業地の場合：角地たとえば交差点に位置する場合は、歩行者や通過車両からの視認性（みんなの目にふれやすい、みんなから覚えられる）に優れており広告宣伝効果が高くなります。また、出入りの便がよい等の効果があります。特に銀行の支店、コンビニ、ファーストフード店は角地にある場合が多いです。

　宅地見込地の場合：すぐ造成して区画割りして戸建て住宅地として販売出来る場合には価値が認められます。道路潰れ地が少なくなり、分割後の有効宅地（販売面積）が増えるからです。しかし、宅地になるのに１０年くらい経たなければ開発が出来ないであろう土地に対しては、価値は認められません。すぐ宅地になる場合には、開発業者が買い手となり価値を見いだしますが、１０年先となると、買い手が極端に少なくなるあるいは買い手がいない状態が多く、角地などは価値があるとかないとかの話にはなりません。したがって、熟成度が低い（宅地化に時間がすごくかかる場合）場合には、角地の効用は認められない場合が大半です。

　農地の場合：接面の農道の幅員、構造、勾配、連続性、高低差等農業用機械の出入り等に影響を及ぼす場合に格差が出ますが、角地等の場合には収益性に特に大きな影響を与える要因とは認められないので、一般的に効用は認められません。

　福岡都心部、天神四つ角をご紹介します。福岡ダイヤモンドビルで１階は東京三菱UFJ銀行です。次は天神ビルで電気ビルさんの所有です。３枚目は福岡ビルで西鉄さんの所有です。福岡ビルは１０年以内の建て替えを目指されています。最後はパルコです。いずれも角地の効用が高く、ビルや店舗が大きくとても立派です。角地加算率は少なくとも１０％以上あります。

　これらの写真を見ていますと、一棟の土地建物の価格評価（貸しビル）、継続地代の評価、テナントの家賃評価、建物に付着する借地権価格評価、ビルの底地価格評価などが思い浮かびます。これらは一般の皆さんにはわかりにくいため不動産鑑定士固有の業務といえます。（DCF収益価格、地代、家賃、借地権、底地など）