豊富な取引事例調査や賃貸事例調査等を通じて、市場分析や将来動向を見極めることが可能になります。
１月は一年のうちで一番忙しい季節です。それは国土交通省地価公示評価が１月中旬に納期で、並行して評価作業を行う平成２２年路線価等を定めるための鑑定評価業務が２月初旬の納期であり、加えて年度末に向けての民間や公共関連の業務が重なるためです。２０年程前は地価公示の納期が早く、多くの不動産鑑定士が正月休み返上で地価公示作業を行っていました。
相続税路線価とは、相続税や贈与税の算定基準となる価格で公示価格の概ね８０％程度に設定されております。昨年から１ヶ月ほど発表が早まり、７月初旬に公表されました。路線価は地価公示価格や地価調査価格と並んで国民に認知され様々な場面で活用されています。
不動産鑑定士は①地価公示（その年の１月１日時点の適正な価格）②都道府県地価調査（その年の７月１日の適正な価格）③相続税路線価評価④固定資産税評価等の公的な評価はもちろん、不動産競売評価や公共用地の買収や公有財産の売却に際して公平公正な評価を行っております。公的評価にかかる豊富な取引事例調査や賃貸事例調査等を通じて、市場分析や将来動向を見極めることが可能になります。そしてそのことが一般の鑑定評価に大いに役立つのです。
不動産鑑定士は、地価の変動が激しい場合には特に出番が多い業種であります。近年は企業会計上の鑑定需要が増加傾向で、減損会計や賃貸用不動産の時価会計、金融機関等の自己査定に係る鑑定評価等です。そのほか地代や家賃の値下げに伴う鑑定評価が多いのも時代を反映した業務でしょう。
公的な評価は更地としての評価ですので、評価手法としては宅地の場合①取引事例比較法②収益還元法を採用いたします。造成原価が把握できる場合には、原価法も採用いたします。この３手法を併用するのが基本ですが、３手法を併用する場合は新しい造成団地等の場合に限られます。
取引事例比較法は近隣のエリアで同種類の取引が行われた場合に、各種要因ごとに比較を行って求める価格です。収益還元法は文字どおり収益性を考慮する手法です。原価法は宅地になるまでに要した原価を加算して求める手法です。
今年は３月中旬から下旬に地価公示価格がテレビや新聞等で公表されます。続いて７月は路線価が公表され、９月に地価調査価格が公表され、これらを通じて、一年の地価の変動がわかるようになっております。それ以外にも四半期ごとの短期地価動向調査が行われております。地価変動を知ることは個人法人を問わず重要なことであり、地価変動は国民生活の中に溶け込んだ経済現象といえるでしょう。そういう意味でも基本となる公的評価の持つ役割や意義は大きいといえます。
