第一鑑定リサーチは、不動産の鑑定評価・CRE診断・広大地判定・底地評価・借地借家・相続などに関わる問題を解決します。

株式会社第一鑑定リサーチ

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不動産鑑定評価

不動産鑑定評価とは、対象不動産の適正な市場価値を明らかにするため、国家資格者である不動産鑑定士等が公正かつ中立的な立場で適正な経済価値を、価格または賃料として、その価格を表示することです。
一般の不動産売買の場合、個別の事情が反映されやすく、売主または買主の力関係や売急ぎ、買進み等に左右されます。不動産鑑定士等が行う鑑定評価は、これらの事情を排除し、本来、不動産の持つ経済価値、つまり適正かつ公正な価格を表示します。これにより、鑑定評価書の利用目的は幅広く、金融機関の担保評価から、投資、税務、係争、個人間の売買等にいたるまで、ご利用いただけます。

価格に関する鑑定評価

●売買、交換、担保、資産評価等の鑑定評価

合理的な市場が形成されづらく、適正な価格の判断は難しいものです。不動産の鑑定評価は、現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる市場で形成される市場価値を表示する適正な価格を示さなければなりません。それは、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるように、練達堪能な専門家によって初めてなされる仕事です。(例:担保評価においては、個人や企業が金融機関から融資を受けるとき、担保不動産の評価を不動産鑑定士に依頼すると借入金可能額の予想がつきます。また、金融機関では鑑定評価を根拠として融資額を決定することができます。)

●借地権、借家権、区分地上権、区分所有権等の鑑定評価

権利利益の価格は、その不動産に対し一定の利用目的や限られた空間の価値評価が前提となるものであり、区分所有権価格を除いて、一般の方には市場が限定されているため(限定的な当事者との取引になりがち)わかりにくく、極めて専門的知識が必要な案件です。収益性や増分価値、地域慣行として熟成した取引価格等を中心に評価します。

●遺産分割、相続のための鑑定評価

遺産分割や相続時においては、公平な財産分与を行うために資産価値を正しく把握することが大切です。そのため、公正かつ中立的な立場の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が利用されます。また裁判所、税務署へ提出書類としても不動産鑑定評価書は利用されます。

●不動産証券化に伴う鑑定評価

不動産証券化とは、不動産の運用益・売却益を投資家に分配する仕組みです。それは、資金調達あるいは資産運用という目的を効率的・効果的に行うために最適な手段を選択し、かつ不動産上の権利そのものを、間接的な持分や受益権あるいは有価証券という形にして、投資家に保有しやすくし流動性を確保することです。
不動産証券化にあたっては投資家が投資判断できる上での不動産のデューデリジェンス調査や、その不動産のキャッシュフローを前提とした収益価値の提示が必要となり、詳細な分析が求められます。また、投資家保護の観点から客観的・中立的鑑定評価が求められ、不動産鑑定士による投資用不動産としての適正な投資採算価値を表す価格が求められます。

●減損会計に伴う鑑定評価

固定資産の減損とは、資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった状態であり、減損処理とは、そのような場合に、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
地価の急激な下落局面では、企業が保有する土地には現在も多額の含み損が生じ、企業の決算書にある固定資産の簿価は実態を十分に反映していない場合があります。企業の資産が、その企業にとって収益を生み出している財産であるか否かは、帳簿上で厳格に把握されるだけでなく情報公開が進む時代の流れでは、その公正な評価が、株主や債権者から企業に対する信頼性向上につながります。

賃料に関する鑑定評価

●新規および継続に係る地代、家賃の鑑定評価

土地や建物の賃貸借に関して適正な地代・家賃でなければ(高止まりや設定が高い場合)空室率が高くなってしまいます。それがいくらであるかということは、当社にございます膨大な賃貸データを基に、周辺の類似した事例をピックアップする作業が必要です。また、永年継続している賃貸借にあっては地代・家賃の改定を行なおうとすれば貸主・借主双方の意見が合致することは少ないと言ってもいいかも知れません。鑑定評価によって適正な賃料が示せれば貸主・借主双方によって納得のいく地代・家賃の決定が可能になります。

●権利金、保証金等一時金に係る鑑定評価

土地・建物の賃貸借には月々支払われる地代・家賃の他、一時金として権利金・保証金等の受渡しが行われるケースがあります。この一時金は賃料の前払い的性格を有するとみられるものが多いのですが、地域の慣行等に沿って鑑定評価によって適正な額の評価を行います。

●更新料、条件変更承諾料等に係る鑑定評価

借地・借家契約にあたって契約期間の更新をする際、地価の変動に即応した適正実質賃料と実際実質賃料の差額分を更新料名目で徴収したり、借地条件の変更をする場合には、上記と同様の賃料差額を条件変更承諾料名目で徴収するケースがあります。そうした内容について地価動向・賃料動向等を検討し適正額の評価を行います。

その他案件に関する鑑定評価

●非上場株式の鑑定評価

株式評価は株主に帰属する自己資本の時価を算定するものです。株式を上場している企業の株価は多くの投資家が企業の将来性・収益力・財産価値など種々の要素を評価した結果決まります。非上場の株価についても同様の内容を市場に代わって評価します。

●企業評価に係る適正評価

企業評価は企業の生みだす将来利益、または、将来キャッシュフローに営業資産価値・非営業資産価値を加えた企業全体の価値を評価するものです。企業評価を行う場合は継続を前提としたものか・清算を前提としたものか・あるいは支配権の買収のためか・合併比率を算定するためのものかなど、評価目的によってその価値が異なるものであり、不動産鑑定士による適正な評価が必要になります。
第一鑑定リサーチでは多様な社会の動きに対し、
次のような業務で貢献してまいります。
●企業・個人の資産管理
●M&A
●企業の上場
●事業再生